Requisiti, obblighi e revoca dell’amministratore di condominio

Buonasera sarei grata se potesse darmi informazioni circa i requisiti che deve possedere l’amministratore di condominio, i suoi obblighi e le modalità per chiederne la revoca. Grazie in anticipo.
Maria Luisa F. – Genova.

Requisiti per diventare amministratore di condominio

Per la nomina dell’amministratore bisogna rifarsi all’art. 71bis delle disposizioni di attuazione del codice civile ai sensi del quale possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) che precedono, non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini del caseggiato.

L’incarico di amministratore di condominio può essere svolto anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione a favore dei condominii per i quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma dell’art. 71bis delle disposizioni di attuazione del c.c. comporta la cessazione dall’incarico. In tal caso ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del I comma della norma in esame. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica e a tal proposito consiglio di leggere questo articolo.

Obblighi dell’amministratore di condominio

Gli obblighi dell’amministratore sono regolamentati dagli articoli 1129 e 1130 del c.c. che regolamentano i compiti e gli obblighi di cui è investito l’amministratore di condominio , ai sensi dei quali l’amministratore deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea , convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art.1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e straordinaria, nei limiti delle determinazioni assembleari , delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità che può tenersi anche con modalità informatizzate;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio .

L’amministratore inoltre :

• è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica;
• è tenuto, una volta cessato dall’incarico, alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi;
• è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi del I comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del c.c.;
• deve, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Revoca

La revoca dell’amministratore ai sensi e per gli effetti dell’art.1129 c. può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina con la maggioranza qualificata di cui al II comma dell’art.1136 c.c., con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La revoca dell’amministratore può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal IV comma dell’art.1131c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza alla regola in base alla quale ogni movimento di denaro facente capo al condominio va effettuato su apposito conto a questo intestato ed aperto a tale scopo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

L’art.1129 c.c. ulteriormente specifica al XII comma il concetto di “gravi irregolarità”. Vengono considerate:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell’art.1129 c.c;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 c.c., numeri 6), 7) e 9);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al II comma dell’art.1129 c.c.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Competente a decidere sulla revoca dell’amministratore è il Tribunale, ai sensi dell’art. 64 delle disposizioni di attuazione del c.c.