Esempio Regolamento Condominiale

ART. 1 – OGGETTO DEL REGOLAMENTO

Il presente Regolamento ha lo scopo di disciplinare l’uso da parte dei singoli condomini, delle parti, dei locali, degli impianti e dei servizi di proprietà e d’uso comune, nonché dei locali delle parti ed impianti di proprietà esclusiva ed indivisibile, costituente l’edificio SITO IN …………………..  VIA …………………….. CIVICO ……………….. , contraddistinto al N.C.E.U del Comune di al foglio n° .. mappale …. sito in Via ……… .Lo stabile è composto da …….. APPARTAMENTI, …….. NEGOZI ………. , …….. BOX , ………. , ……… CANTINE.

ART. 2 – OBBLIGAZIONI DERIVANTI  DAL REGOLAMENTO

Ogni Condomino si obbliga, in proprio o per i suoi eventuali inquilini, ad ottemperare a tutte le norme e a sottostare a tutti i gravami derivanti dal presente Regolamento ed da altri regolamenti che, nell’interesse comune, venissero deliberati legalmente dall’Assemblea dei Condomini, sempre nei limiti previsti dal Codice Civile e dalle norma in materia .

ART. 3 – RIVENDITA DELLE SINGOLE UNITA’

Nel caso che un Condomino procedesse alla vendita  della propria unità immobiliare è tenuto ad accollare all’acquirente che vi subentrerà, tutti gli obblighi derivanti dal presente regolamento  che dovranno fare parte sostanziale ed integrante dell’atto di compravendita. Il condomino cedente deve altresì produrre all’amministratore copia AUTENTICA dell’atto di compravendita e ciò ai sensi e per gli effetti della normativa vigente .

ART. 4 – MODIFICA REGOLAMENTO

Le disposizioni del presente regolamento possono essere modificate con deliberazione dell’Assemblea dei Condomini per ciò che riguarda la disciplina e l’amministrazione del condominio, sempre nei limiti previsti dal Codice Civile e dalle norma in materia.

ART. 5 – LA PROPRIETÀ’ COMUNE

Sono di proprietà ed uso comuni a tutti i condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, impianti dell’edificio che, in base agli atti di acquisto, non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore.  Specificatamente sono comuni :

• l’area condominiale su cui sorge l’edificio, considerata tutt’una con le sue pertinenze, giardini, cortili, ecc., il sottosuolo le fondamenta, il tetto, i muri maestri, pilastri ed architravi, necessari alla statica dell’edificio, i lastrici solari non di proprietà esclusiva , i sottotetti non di proprietà esclusiva ,   nonché tutti i muri  perimetrali delle facciate.
• il portone, l’androne, le scale, gli anditi, le finestre, le opere decorative, gli infissi e serramenti che trovasi in tali parti.
• i locali occupati dagli impianti contatori ENEL gli impianti di luce scale e antenna televisiva comune, acqua e fognatura, sino agli attacchi con le proprietà individuali.
• il locale centrale termica e l’impianto di riscaldamento .
• si allega planimetria delle parti comuni dell’edificio .
• l’impianto idrico .

 

ART. 6 – PARTI, LOCALI ED IMPIANTI DI PROPRIETÀ’ ED USO ESCLUSIVO

La consistenza, la superficie coperta o l’area annessa delle singole unità immobiliari risulta dai disegni di divisione intendendosi la consistenza delle singole unità delimitata dalla mezzeria dei muri dividenti le unità stesse e dalla mezzeria dei muri delle scale.

ART. 7 – VALORI PROPORZIONALI

A tutti gli effetti, conformemente alle disposizioni di legge, il valore proporzionale delle singole unità immobiliari che costituiscono oggetto di proprietà esclusiva, viene precisato in millesimi il cui valore totale (1000/1000) rappresenta il valore dell’intero complesso e comprensivo del valore del suolo e delle parti comuni a tutti i Condomini. Ogni unità immobiliare è costituita da un numero di millesimi corrispondente al valore della singola unità in rapporto al valore dell’intero complesso  ed in relazione alla superficie, cubatura, ubicazione, luminosità  e piano dell’unità stessa. La suddivisione in millesimi rimane stabilita nella misura fissata dalle tabelle allegate. Il diritto di ciascun Condomino sulle cose indicate nell’articolo 5 precedente è proporzionale al valore dell’unità che gli appartiene secondo l’allegata tabella millesimale. Il Condomino non può rinunciare al diritto sulle cose anzidette né sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione e manutenzione.

ART. 8 – LAVORI ED INNOVAZIONI O MODIFICHE DELLE COSE COMUNI

Qualunque sia la natura delle opere da eseguirsi, il Condomino che vuole intraprendere innovazioni o modifiche delle cose comuni, sia nell’interesse proprio che dell’intero Condominio, deve ottenere la preventiva autorizzazione dell’Assemblea, come prescritto dal Codice Civile e dalle norma in materia .

Solo se i lavori hanno carattere d’urgenza e si tratta di lavori necessari, il Condomino può eseguirli anche senza la anzidetta preventiva autorizzazione, avendo però l’obbligo di darne subito comunicazione all’Amministratore che dovrà riferire all’Assemblea . Spetta in questo caso al Condomino il rimborso delle spese sostenute, con la esclusione di qualunque altra somma a titolo di compenso o di utile per l’opera da lui prestata. Se a suo insindacabile giudizio l’Amministratore riterrà che i lavori intrapresi dai condomini non rivestano il carattere di urgente necessità, farà opposizione scritta, il Condomino stesso dovrà sospendere i lavori, egli però conserverà il diritto al rimborso delle spese sostenute ed anche a quelle derivanti dalla sospensione, quando risultasse lecita ed ammissibile l’esecuzione delle opere da lui eseguite, e sempre quando queste rientrino nel caso innanzi detto.

ART. 9 – USO DELLE PARTI COMUNI

Sono vietati i seguenti usi delle cose comuni, in modo tassativo, e con facoltà dell’amministratore di agire anche giudizialmente per ottenere l’osservanza dei divieti:

• Occupare gli spazi comuni in qualunque modo permanente o temporaneo con costruzioni e con qualunque oggetto, come bidoni per immondizie, vasi di fiori, bauli, mobili ecc. L’occupazione temporanea delle anzidette parti comuni può essere autorizzata dall’Amministratore soltanto per deposito di materiali ed attrezzature inerenti a lavori da eseguirsi nelle parti di proprietà esclusiva dei Condomini o nelle parti comuni, e sempre se tali occupazioni siano limitate come spazio e come durata al minimo indispensabile e non pregiudichino con il loro peso la stabilità delle strutture murarie. In ogni caso non potrà mai essere impedito l’uso delle cose comuni agli altri Condomini.
• E’ vietato ai proprietari di eseguire scavi di qualunque genere nel sottosuolo dell’edificio e dei giardini.
• l’applicazione di targhe che ciascun Condomino volesse porre all’esterno del portone d’ingresso o a ridosso dei davanzali dei propri balconi o tra stipiti delle proprie finestre o in qualsiasi altra parte esterna dello stabile, sia per indicare il proprio nome o di una ditta della quale si interessa, sia per qualsiasi legenda con diciture pubblicitarie, dovrà essere sottoposta all’approvazione del Consiglio dei Condomini tramite l’Amministratore ed  essere compatibile con l’estetica e le forme architettoniche dell’edificio. Negli atri e scale è vietata l’apposizione di targhette o di altri segni indicativi, tranne che alle porte d’ingresso dei rispettivi appartamenti.
• E’ vietata la battitura dei tappeti, coperte ecc. all’esterno dei balconi , la stenditura dei panni ad asciugare sui balconi e terrazze private è consentita purché non superi il pavimento del proprio terrazzo.
• i motocicli e biciclette non dovranno essere lasciati nelle scale e nei pianerottoli, gli autoveicoli dovranno essere parcheggiati negli apposti spazi condominiali .
• E’ vietato tenere in ogni locale o spazio comune animali di qualunque, specie, mentre potranno essere tenuti, soltanto nei vani di proprietà esclusiva ed alla condizione che non rechino disturbo, specialmente di notte, animali domestici quali cani, gatti, uccelli ecc.. I proprietari dei cani devono condurli al guinzaglio onde evitare che sporchino le parti comuni dell’edificio e non causino danni alle persone.
• E’ vietato gettare immondizie o qualsiasi altro oggetto dalle finestre, balconi e terrazze e nel vano scala. Ogni Condomino dovrà curare il trasporto delle immondizie e rifiuti con recipienti chiusi fino agli appositi bidoni o sacchi comunali nel luogo loro destinato, nei quali tali rifiuti saranno versati accuratamente evitandone la caduta all’esterno e ricollocando a posto la chiusura .
• Per evitare l’entrata ai malintenzionati è vietato lasciare aperto il portone delle scale.
• E’ vietato lasciare i bambini incustoditi per le scale, nei cortili o negli altri posti comuni .

ART. 10 – LIMITAZIONI E DIVIETI SULLA DESTINAZIONE ESULL’USO.

• Gli appartamenti dell’edificio possono essere destinati esclusivamente ad uso di civili abitazioni o ad attività’ professionali private. Ogni diverso uso di essi dovrà essere autorizzato dall’Assemblea con la maggioranza stabilita dal Codice Civile e dalle norma in materia .
• Resta vietata tassativamente la destinazione di uno o più appartamenti ad uso di cliniche mediche o chirurgiche, dispensari o ambulatori per malattie infettive o contagiose, scuole di musica, canto o ballo, sedi di Partiti o Sindacati ed in genere qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità’ del condominio e sia contrario all’ordine pubblico , all’igiene, alla morale, alla serietà e al decoro del Condominio.
• I locali destinati ad abitazione e cantina non potranno contenere apparecchi o macchine o impianti rumorosi o emananti esalazioni sgradevoli o nocive e neppure laboratori od esplodenti. Tali locali non potranno essere destinati ad usi che turbino il pacifico godimento singolo o collettivo degli appartamenti e locali contigui o sovrastanti o che siano contrari alla sicurezza o alla stabilità, al decoro ed alla serietà del Condominio.
• Salvo quanto previsto dall’art.1120 è tassativamente vietato ai Condomini di fare qualsiasi modifica od innovazione alle cose comuni, anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali (es.: incavi o porte nei muri maestri; ecc.) ed ogni genere di lavoro o variante che possa in qualunque modo avere attinenza con la struttura ,  la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio tanto da poterne menomarne la statica o l’igiene
• E’ vietato ai condomini la chiusura dei balconi con verande o installazioni simili salvo che questa opera sia autorizzata dall’assemblea e dalle competenti autorità comunali.
• E’ vietato collocare piante o vasi sui davanzali delle finestre se non in appositi posti costruiti uniformemente a tale scopo che diano garanzia di sicurezza ed estetica. In ogni caso dovrà essere evitato che le acque d’innaffio o di infiltrazione possano dare molestia o sporcare i balconi, finestre o terrazze dei piani sottostanti, i vasi potranno comunque essere posti all’esterno del parapetto solo con apposite fioriere debitamente ancorate in sicurezza . Gli alberi piantati nei giardini di proprietà del condominio non devono sorpassare l’altezza dei corrimano dei balconi o il davanzale delle finestre onde evitare che tolgano luce o vista ad alcuni appartamenti.
• Resta ugualmente vietato sovraccaricare i pavimenti dei propri ambienti e terrazze, per il danno che può derivare ai solai sottostanti.
• Far ristagnare acqua od altri liquidi sui pavimenti tanto da permettere la loro infiltrazione nei solai.
• Suonare, cantare, tenere radio, giradischi o TV con tonalità troppo alta udibile nelle proprietà altrui dopo le ore 22.00 e prima delle 8.00. E’ vietato suonare, cantare, tenere radio, giradischi o TV con tonalità tropo alta, in tutte le ore.
• E’ vietato fare pulizie ai pavimenti, spostare i mobili, trascinare oggetti pesanti, eseguire riparazioni recare disturbi ai vicini ed in genere provocare altri rumori molesti di qualsiasi natura, segnatamente nelle ore notturne dalle ore 22.00 alle ore 7.00 e durante i giorni festivi  anche dalle ore 14.00 alle ore 16.00 di riposo pomeridiano.

ART. 11 – VENDITA O AFFITTO DEI PROPRI LOCALI

Ogni Condomino, tanto se vende quanto se cede in affitto , in tutto o in parte i locali di sua proprietà dovrà  prescegliere compratori o inquilini di ineccepibili qualità personali, i quali a loro volta dovranno sottomettersi e conformarsi a tutte le norme del presente Regolamento di Condominio che  pertanto dovrà far parte integrante e sostanziale dei relativi contratti di vendita e di affitto. I Condomini che non abitano l’edificio rispondono della inosservanza delle norme condominiali per i propri inquilini. Il Condomino locatore risponderà in proprio dei danni e delle spese verso gli altri Condomini, provocati dai suoi affittuari.

ART. 12 – OBBLIGHI DI CIASCUN CONDOMINO

Il cambiamento sostanziale di destinazione dei propri locali deve essere sempre notificato all’Amministratore dall’interessato. All’Amministrazione stessa ogni Condomino ha pure l’obbligo di comunicare:

• Il proprio domicilio nel caso che egli non abiti nello stesso Condominio o in un locale facente parte del Condominio.
• Le generalità del nuovo proprietario nel caso che egli abbia alienata in tutto o in parte la sua quota fornendo copia AUTENTENTICA dell’atto notarile di compravendita .
• L’assicurazione di aver ceduto al nuovo proprietario anche la sua quota di comproprietà dei fondi di riserva per spese straordinarie per l’ammortamento degli impianti comuni.
• L’obbligo di presentazione delle dichiarazioni di passaggio della proprietà di un condomino ad altri spetterà al nuovo o ai nuovi proprietari se questi sono subentrati al precedente per successione, per acquisto da vendita fallimentare o per altra causa per cui sia da presumersi che tale notizie non possano essere fornite dal proprietario venditore.
• Il condomino o affittuario che assentandosi dall’alloggio dei locali di sua proprietà, intenda lasciarli disabitati per più di 8 giorni è tenuto a consegnare la chiave della porta di ingresso a persona di sua fiducia facilmente reperibile dandone avviso all’amministratore affinché in caso di necessità sia possibile accedere nei detti locali per provvedere alle riparazioni urgenti di eventuali guasti o per l’eliminazione di inconvenienti che potessero recare danni alle cose comune o a quelle dei condomini.
• Ogni condomino è obbligato ad eseguire nei locali di sua proprietà le opere e le riparazioni necessarie ad evitare danni alla proprietà degli altri ed alle parti comuni secondo le norme vigenti e la legge 46/90. Egli, a richiesta dell’Amministratore deve consentire a che nell’interno dei locali di sua proprietà si proceda alle opportune ispezioni per la verifica dei lavori da farsi o che siano in corso di esecuzione sulle parti comuni dello stabile nell’interesse sia di un singolo condomino che nell’intero condominio. Il rifiuto da parte dei condomini (o del suo inquilino) a consentire l’ingresso nell’appartamento ai fini di cui sopra lo renderà responsabile di ogni danno conseguente.
• Ogni condomino o inquilino sarà tenuto a dare tempestivamente notizia all’amministratore di qualunque guasto che venisse a verificarsi nei propri locali o nelle parti comuni dell’edificio da lui in uso, e che possa recare danno alla proprietà comune o degli altri condomini confinanti. I danni causati dalla omissione o dal ritardo della denunzia del guasto saranno a carico del proprietario del locale in cui il guasto si è verificato, rimanendo a lui la facoltà di rivalersi verso il proprio inquilino o verso chiunque altro sia il vero responsabile dei danni stessi.
• In caso di locazione, il condomino locatore ha l’obbligo di far conoscere al conduttore i contenuti del presente regolamento, che dovrà essere richiamato e accettato dall’inquilino nel contratto di locazione, sotto pena per il dante causa di risarcimento dei danni. L’Amministratore ha rapporti unicamente con i condomini, i quali non possono servirsi della sua opera per l’eventuale riscossione delle rate di amministrazione  dai conduttori, e rispondono di quanto eventualmente da questi dovuto.
• Nei casi di frazionamento dell’unità immobiliare, gli interessati dovranno procedere a propria cura e spese alla divisione dei millesimi attribuiti a tale proprietà, nonché alla ripartizione dei contributi versati nel fondo comune e nel fondo di riserva, e rendere edotto l’amministratore di tali elaborati, sottoscritti per accettazione delle parti interessate.
• In caso di ampliamento dell’unità immobiliare , gli interessati dovranno procedere a propria cura e spese alla revisione e aggiornamento dei millesimi attribuiti a tale proprietà e rendere edotto l’amministratore di tali elaborati, sottoscritti per accettazione delle parti interessate.
• L’esecuzione nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti  normalmente destinate all’uso comune , che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale , fermo restando che il condomino  non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità , alla sicurezza, o al decoro architettonico dell’edificio . In ogni caso deve essere data preventiva notizia all’amministratore che ne riferirà all’Assemblea .

 

ART. 13 – PENALITÀ

Ogni inadempienza a quanto è prescritto dal presente regolamento , renderà il Condomino responsabile passibile di una penale; penale che per importi fino a euro 100,00 sarà fissata dall’Amministratore, per importi superiori sarà stabilita dall’Assemblea dei Condomini in delibera valida in base alle previsioni del  Codice Civile e delle norme in materia . Il ricavo delle penali andrà a far parte del fondo di riserva per spese straordinarie , salvo le maggiori e le diverse responsabilità dell’inadempienza che potranno portarlo a rispondere dei danni e delle spese verso la proprietà comune o verso chiunque li abbia subiti. Per gli appartamenti e locali dati in affitto la penalità saranno sempre a carico del Condomino locatore, il quale per proprio conto potrà far azione di rivalsa nei confronti dell’inquilino responsabile.

ART. 14 – DESTINAZIONE DELLE PROPRIETÀ INDIVIDUALI

E’ vietata qualsiasi attività dei condomini nelle proprietà esclusive, che sia incompatibile con le norme di ordine pubblico ,  le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sicurezza e con il normale uso delle parti comuni. A tutti i condomini è tassativamente vietato il sovraccarico eccessivo dei locali, balconi e terrazze, la costruzione di giardini pensili che pregiudichino l’impermeabilizzazione, l’uso smodato di radio, televisori,  strumenti musicali, nonché l’esercizio di attività promananti odori, rumori, scuotimenti, fumo eccedenti la normale tollerabilità. Ciascun condomino è responsabile per i danni provocati dal suo personale dipendente o di servizio ed è altresì responsabile dei danni provocati ad altri condomini per mancata manutenzione e riparazione di impianti nella sua proprietà esclusiva.

ART. 15 – CHIUSURA DELL’ESERCIZIO FINANZIARIO

L’esercizio finanziario si chiude annualmente e va dal ………….. al ……………….. ed è sottoposto all’approvazione dell’assemblea. A tal fine l’Amministratore invierà nei modi e nei termini di legge  ai Condomini  prima dell’assemblea, il rendiconto unitamente all’avviso di convocazione. Il riparto delle spese dovrà essere approvato dall’Assemblea in seduta stante; chi non presenta le sue osservazioni in detta assemblea o non interviene o non si fa rappresentare, decade dal diritto di rappresentarle altrimenti, ed il rendiconto, se approvato dall’Assemblea si intenderà approvato anche in suo confronto. Le somme risultanti a debito dei singoli Condomini dovranno essere corrisposte entro 15 gg. da tale approvazione; in caso di residui di credito, essi verranno passati sul conto di essi per l’anno successivo. Le sanzioni previste per penalità in caso di ritardi nei pagamenti di contravvenzioni al presente Regolamento, saranno devolute al fondo di riserva per spese straordinarie.

ART 16 – IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO

L’assemblea nomina un consiglio di condominio composto da tre membri, col compito di assistere l’amministratore nelle sue decisioni, al controllo dei conti e di tentare di dirimere eventuali contrasti tra i condomini.

ART. 17 – L’ASSEMBLEA

L’assemblea è composta  dai condomini che sono titolari del diritto di proprietà o di usufrutto delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Qualora condomino sia una società, questa interviene in assemblea a mezzo del suo legale rappresentante o di procuratore espressamente delegato. Qualora condomino sia un gruppo di persone pro indiviso ha diritto di intervenire in assemblea un un’unica persona munita di delega degli altri comproprietari pro indiviso ad eccezione di coniugi comproprietari. Ogni condomino può delegare a rappresentarlo in assemblea un suo famigliare o procuratore od un altro condomino o persona di sua fiducia . In nessun caso potrà essere delegato  l’Amministratore. E’ illegale la delega a terzi da parte del delegato. La delega deve essere in ogni caso scritta in calce al foglio di invito ed è valida unicamente per l’assemblea a cui l’invito si riferisce.

ART. 18- CONVOCAZIONE

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto della gestione deve essere convocata entro  90 giorni dalla chiusura del  termine della gestione, mentre qualora se ne presenti la necessità, l’amministratore, di sua iniziativa o dietro richiesta di almeno due condomini che rappresentino almenoi un sesto del valore dell’edificio, potrà convocare l’assemblea straordinaria. Presupposto della valida costituzione dell’assemblea è l’avvenuto invito di tutti i condomini mediante lettera raccomandata. L’invito deve contenere l’ordine del giorno, con dettaglio degli argomenti da discutere. Gli inviti vanno notificati al domicilio dei singoli condomini almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione e  non può inficiare la validità dell’assemblea l’errata destinazione di un invito, quando il condomino non abbia notificato con raccomandata il cambiamento di domicilio all’amministratore. Ogni volta l’assemblea elegge un presidente che ha il compito di verificare le ricevute degli inviti, la validità delle deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell’ordine del giorno. Il presidente chiama uno dei presenti o l’amministratore a fungergli da segretario, con il compito di redigere il verbale.

ART. 19 – VALIDITÀ’ DELLE DELIBERE

In prima convocazione l’assemblea si intende validamente costituita con l’intervento di almeno due terzi del valore dell’edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Qualora in prima convocazione non venga raggiunto il numero legale, l’assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima, ma in ogni caso non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo del partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio. Fanno eccezione:

• Le delibere concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore, la mediazione le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore, la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità . Lle modifiche o integrazioni del presente regolamento devono essere approvate in ogni caso con l’unanimità dei condomini partecipanti al condominio quindi con 1000 millesimi su 1000 .
• Le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo od il miglior rendimento delle cose e degli impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti o servizi comuni che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini e di almeno due terzi del valore dell’edificio, salvo il disposto dal Codice Civile e dalle norme in materia .
• Le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongano maggioranze diverse da quelle elencate.

ART. 20 – LIMITI AI POTERI DELL’ASSEMBLEA

L’assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all’ordine del giorno.

ART. 21 – IL VERBALE DELL’ASSEMBLEA

Nel libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario, quanto segue:

• Luogo ora inizio e termine, ordine del giorno dell’assemblea;
• Elenco degli intervenuti di persona o per delega, e rispettive quote millesimali
• Resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l’indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti. Il verbale deve essere firmato dall’amministratore, dal presidente dell’assemblea e dal segretario . L’Amministratore è tenuto ad inviare a mezzo raccomandata copia del verbale a tutti i condomini assenti.

ART. 22 – IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE

Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti, compresi gli assenti, gli astenuti, i dissenzienti in minoranza. Contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto di uno o più condomini, ogni condomino assente,astenuto  o che abbia espresso in assemblea parere contrario, può far ricorso all’autorità giudiziaria. Il ricorso – sotto pena di decadenza – deve essere proposto dai presenti dissenzienti entro trenta giorni dalla data della delibera e, dagli assenti, entro trenta giorni dalla data di ricevimento della copia del verbale.

ART. 23 – MOROSITÀ

I Condomini sono tenuti alla più scrupolosa puntualità nei pagamenti, entro 10 gg. dalla scadenza e in caso di ritardo  gli importi saranno gravati dagli interessi di mora del ………..% . Nel caso di prolungata inadempienza l’Amministratore deve agire legalmente , nei termini di legge , nell’interesse del Condominio dei Condomini e all’Assemblea. A tal fine l’Amministratore, trascorsi i trenta giorni dalla data della comunicazione di richiesta di pagamento delle rate scadute deve sollecitare con lettera raccomandata il Condomino inadempiente al pagamento della quota dovuta, maggiorata  degli interessi di mora. Trascorsi senza esito 15 gg. da sollecito l’Amministratore dovrà iniziare la procedura di ingiunzione ai sensi e per gli effetti delle previsioni del Codice Civile e delle norme in materia .

ART. 24 – SEPARAZIONE DI RESPONSABILITÀ PER LITI GIUDIZIARIE

Quando l’assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condomini possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze dalla causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno  all’amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera per i presenti dissenzienti o dalla data della comunicazione per gli assenti. Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivano dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.

 ART. 25 – RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI

Le spese condominiali sono ripartite fra tutti i condomini secondo la quota millesimale di comproprietà delle parti comuni.

Il diritto dei condomini su tutte le parti comuni (locali, impianti, manufatti, ecc.) è proporzionato al valore millesimale della unità immobiliare appartenente. Nessun condomino può sottrarsi all’obbligo del pagamento dei contributi condominiali, sia per manutenzione ordinaria sia per manutenzione straordinaria della cosa comune, adducendo eccezioni di qualsiasi tipo.

L’obbligo di pagamento delle spese ordinarie e straordinarie per il mantenimento della cosa comune grava esclusivamente sul proprietario dell’unità immobiliare, gli eredi, gli aventi causa o chiunque subentri nell’immobile a qualsiasi titolo, non solo per le spese attinenti all’anno in corso, ma anche per quelle relative precedenti.

La ripartizione delle spese per l’amministrazione e la gestione dei servizi comuni si farà per ogni capitolo di spesa, applicando le aliquote indicate nelle tabelle allegate al presente regolamento

SPESE GENERALI

L’allegata  tabella “A” sarà usata per la ripartizione delle spese comuni a tutto l’edificio condominiale di cui all’articolo 1117 del codice civile.

Faranno capo alla tabella “A” le seguenti spese:

• Ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutte la parti comuni a tutto l’edificio fatta eccezione per le parti regolamentate dalla tabella “B” .

Per le eventuali opere o cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, come stabilito dall’articolo 1123 del codice civile.

SPESE  ANDRONE , SCALE, ASCENSORE

A – SPESE ANDRONE E SCALE

Le spese di manutenzione ordinaria, quali pulizia e sostituzione lampadine scale e di manutenzione straordinaria quale; tinteggiatura, ricostruzione ecc. saranno suddivise in base alla tabella “B” allegata.

B- SPESE ASCENSORE

Le spese di manutenzione ordinaria per mantenere gli impianti in funzione, adeguamenti alle norme di legge, ecc. saranno suddivise in base alla tabella “B” allegata.

SPESE CITOFONI

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei citofoni, apparecchiature e linee di collegamento ai singoli appartamenti saranno divise in parti uguali tra gli utenti.

I terminali citofonici in ogni appartamento, invece, sono di proprietà esclusiva e quindi devono essere mantenuti in perfetta efficienza dai condomini o i loro aventi causa, cioè gli affittuari.

SPESE DI ANTENNA TV

Le spese di manutenzione delle antenne TV centralizzata a servizio dell’intero complesso verranno divise in parti uguali tra gli utenti interessati.

SPESE CONDOTTE ACQUA

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto idrico , comprensivo della rete di distribuzione e delle colonne montanti sino alla cassetta di divisione dell’acqua saranno ripartite secondo le quote di comproprietà della tabella “A” allegata.

Le spese relative alle parti interne degli appartamenti costituenti le diramazioni dell’impianto idrico invece saranno a carico dei singoli condomini che ne bene­ficiano.

SPESE ACQUA POTABILE

Tutti i costi di esercizio per l’acqua potabile comprendenti la fornitura degli stessi da parte dell’ente erogatore, tasse, concessioni, ecc. concorreranno a formare il costo globale della voce acqua.

Dati i costi di esercizio che sussistono anche in assenza di utilizzo da parte del singolo condomino, le spese globali di codesta voce vengono attribuite proporzionalmente alla dotazione di acqua delle rispettive unità immobiliari. I consumi verranno ripartiti in base ai conteggi rilevati sui singoli contatori .

SPESE FOGNATURA

Le spese per la manutenzione ordinaria  e straordinaria della rete delle acque bianche, sarà ripartita fra tutti i condomini in proporzione alle quote di comproprietà indicate nella tabella “A” allegata.

Le spese relative alle condutture delle acque nere, di raccolta di bagni e cucine, indipendentemente da qualsiasi considerazione in relazione al punto dove il lavoro viene eseguito e l’ubicazione in altezza delle unità immobiliari interessate, verranno divise tra i soli utenti della stessa.

SPESE CANNE FUMARIE

Le spese relative a canne fumarie, nel caso servano più di un appartamento, saranno suddivise in parti uguali tra tutti i soli utenti della stessa, indipendentemente da qualsiasi considerazione in relazione al punto dove il lavoro viene eseguito e l’ubicazione in altezza delle unità immobiliari.

ASSICURAZIONI

Le spese per l’assicurazione dello stabile saranno ripartite tra tutti i condomini in base ai mellesimi della tabella “ A “ .

SPESE NECESSARIE E URGENTI

Per le spese urgenti l’amministratore, dopo aver consultato il membri del consiglio, può, in via del tutto eccezionale, ordinare dei lavori e spese straordinarie non previste nel bilancio preventivo annuale che siano ritenute necessarie ed improrogabili, entro il 10%  del totale preventivo della gestione in corso di cui è fatto obbligo di riferire alla prima assemblea.  Per spese superiori al 10% del preventivo e per spese di puro abbellimento occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

SPESE FATTE DAL CONDOMINO

L’amministratore o il condomino che ha fatto spese per cose comuni senza autorizzazione dell’assemblea non ha diritto di rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente e indifferibile. Si definisce spesa urgente e indifferibile una spesa la cui omissione potrebbe pregiudicare la stabilità , la sicurezza di persone e/o delle cose o danni ingenti alle parti comuni . La spesa dovrà comunque essere ritenuta congrua dall’assemblea condominiale.

ESERCIZIO PROVVISORIO

Il periodo in cui non può applicarsi la ripartizione delle spese secondo la delibera dell’assemblea condominiale dell’approvazione del bilancio, l’amministratore può chiedere il contributo occorrente per le spese correnti (di ordinaria amministrazione), sulla base di un prospetto di bilancio ancora da approvare, dopo aver avuto il consenso del consiglio di condominio.

ART. 26 – VENDITA DELLA PROPRIETÀ’ E COSTITUZIONE DI USUFRUTTO

Quando in condomino venda la sua proprietà o costituisca un diritto di usufrutto è tenuto a darne immediato avviso all’amministratore ed a consegnarli, poi, appena possibile, copia degli atti in base ai quali è avvenuto il trasferimento dei diritti sulla porzione di immobile. L’omissione della suddetta comunicazione e consegna rende responsabile ad ogni effetto il condomino subentrante, per qualsivoglia conseguenza che da tale omissione potesse derivare.

ART. 27 – ACCESSO ALLE PROPRIETÀ’ INDIVIDUALI

Ciascun condomino non può opporsi alla visita nella sua proprietà da parte dell’amministratore, verso semplice preavviso, ne può impedire che nella sua proprietà vengano eseguiti lavori urgenti e necessari che interessino le parti comuni dell’edificio, a norma del codice civile.

ART. 28 – ASSICURAZIONI

L’intero edificio deve essere assicurato contro i danni derivanti da incendi o da azione del fulmine o da responsabilità civile, ecc. con la polizza globale fabbricati o equivalente. Il capitale da assicurare dovrà corrispondere al valore di ricostruzione a nuovo dell’edificio e dovrà essere modificato al verificarsi di eventuali variazioni di valore dell’edificio stesso. L’assicurazione potrà inoltre comprendere la ricerca e la riparazione dei guasti.

ART. 29 – FISSAGGIO DI TENDE SOTTO IL BALCONE DEL PIANO SUPERIORE

Ogni condomino può fissare , mediante opere che non pregiudichino la stabilità o provochino danni, le proprie tende alla base del balcone superiore. Sentito il parere del consiglio di condominio, l’Amministratore darà istruzioni vincolanti sulla qualità, caratteristiche e colore delle tende.

ART. 30 – l’AMMINISTRATORE

L’amministratore è nominato dall’assemblea e può essere scelto anche fra persone estranee al condominio.

Egli dura in carica un anno, ma rimarrà in funzione per le pratiche di ordinaria amministrazione sino a quando il nuovo amministratore entrerà in carica.

L’amministratore uscente può essere sempre riconfermato dall’assemblea.

L’amministratore dimissionario, revocato o cessante ha l’obbligo di rendere al suo successore o in sua mancanza al consiglio dei condomini tutti i documenti e gli atti dell’amministrazione entro 30 gg. dalla partecipazione delle dimissioni o revoca o cessazione, indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso con il condominio.

ATTRIBUZIONE DELL’AMMINISTRATORE

• Deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale e curare l’osservanza del regolamento condominiale;
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e le prestazioni dei servizi nelle cose comuni, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti;
• Riscuotere i contributi ed erogare le spese correnti per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni secondo i bilanci di previsione approvati;
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e alla fine di ogni anno deve redigere il conto della sua gestione a mezzo di rendiconto;
• Inoltre egli deve tenere il registro dei verbali, il registro della contabilità , il registro anagrafiche dei condomini i, il registro delle nomine e revoche dell’amministratore.

GESTIONE DELL’ANNO FINANZIARIO

L’amministratore compila il preventivo delle spese correnti durante l’anno ed il progetto  di ripartizione fra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento.

Tale progetto è sottoposto all’esame e all’approvazione  dell’assemblea dei condomini.

L’amministratore compila pure il rendiconto annuale con lo stato di riparto dal quale risulta la rimanenza a credito o a debito di ciascun condomino; rendiconto e stato di riparto saranno sottoposti all’assemblea per approvazione, conseguita la quale i singoli condomini saranno tenuti a versare  immediatamente la somma dovuta. Le rimanenza a credito/debito saranno riportate a nuovo nell’esercizio successivo a diminuzione e/o in aumento delle quote di anticipo.

RAPPORTI AMMINISTRATORE – CONDOMINI

L’amministratore non è tenuto ad alcun compito o assistenza nei confronti delle proprietà esclusive dei condomini, in particolare nei rapporti Proprietario – Inquilino.

Il condomino deve notificare all’amministratore il proprio domicilio; in difetto, si intenderà domiciliato, agli effetti del presente regolamento, presso l’unità immobiliare di sua proprietà nello stabile stesso.

In caso di trasferimento della proprietà oltre agli obblighi che gli derivano dalla normativa vigente egli è tenuto:

• a comunicare all’amministratore le generalità del nuovo proprietario;
• a far conoscere al nuovo proprietario il presente regolamento, vincolandolo alla sua osservanza;
• a cedere al nuovo proprietario la quota di comproprietà dei fondi di riserva per le spese straordinarie, ammortamento degli impianti, eventuale liquidazione del lavascale, ecc.
• a liquidare la propria posizione amministrativa nei confronti del condominio fino al giorno della vendita, tenuto conto, a carico dell’alienante, delle spese condominiali, preventivamente maturate, ultimate ed in corso, ed anche da iniziarsi al momento della vendita, ma già deliberate esclusivamente in assemblea.
• in caso di frazionamento di una unità immobiliare, a determinare, d’accordo con gli altri interessati, le quote di valore e di contributo spettante ad ogni parte distintamente assegnata, senza coinvolgere la totalità del condominio.
• produrre copia AUTENTICA  dell’atto notarile di compravendita dell’unità immobiliare

Solo al compimento di codeste formalità, il condomino trasferente sarà liberato da ogni obbligo nei confronti dell’amministrazione e del Condominio , relativamente alle unità alienate. A ciascuno degli aventi diritto sulle distinte parti dell’unità frazionate potrà essere dall’amministratore richiesto il pagamento dell’intera quota.

RAPPRESENTANZA

Nei termini delle attribuzioni stabilite dagli articoli  precedenti e dei maggiori poteri eventualmente attribui­ti dal regolamento o dall’assemblea ed in base al  Codice Civile e alle norma in materia , l’amministratore ha la rappresentanza legale del condominio e non può agire in giudizio contro condomini e terzi se non autorizzato dall’assemblea di condominio , salvo i casi previsti dalla normativa in relazione al recupero delle spese di amministrazione da parte di condomini morosi .

Qualora l’oggetto della citazione o il provvedimento abbia contenuto che esonera dalle sue attribuzioni, egli ne deve dare immediata comunicazione all’assemblea e, nel caso, riceverne la relativa autorizzazione a proce­dere con gli aiuti professionali del caso, stabiliti anche a livello soggettivo dall’assemblea di condominio. In caso di inadem­pienza a questo obbligo egli può essere revocato ed è tenuto all’eventuale risarcimento dei danni.

ART. 31 – RINVIO ALLE NORME DI LEGGE

Per tutto quanto non previsto dal presente regolamento si applicano le norme di legge in vigore con particolare riferimento agli articoli dal 1117 al 1139 del codice civile e agli articoli dal 61 al 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie  .

• Scarica il regolamento di condominio di esempio